尹中立(国务院参事，中国社会科学院金融所研究员)
近日，中央经济工作会议在北京举行。会议对2026年的房地产工作作出了明确安排：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。对比去年中央经济工作会议关于房地产市场的部署，笔者认为有以下几点值得关注。
首先，“稳楼市”的力度更大。去年9月中央政治局会议提出“稳住楼市”目标任务，随后出台了降息、降准等一系列宏观政策。在一系列政策刺激下，去年第四季度和今年第一季度的房地产市场的各项指标出现了回升的势头，但从一些城市的二手房价格来看，房地产市场企稳的趋势还需要加强。为此，今年政府工作报告强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。由于受到国际贸易形势的冲击及其他因素的影响，今年稳定楼市的紧迫性比去年底和今年3月份都更大。因此，此次中央经济工作会议作出“着力稳定房地产市场”的部署，分量更重。
从最近一年多的房地产调控实践看，“稳楼市”工作仍然十分关键。在去年9月份“一揽子”政策的基础上，仍需未雨绸缪，储备足够的政策工具。
其次，房地产去库存的政策方向更加明确。关于房地产去库存，去年中央经济工作会议提出，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。对于如何处置存量商品房，今年中央经济工作会议十分明确：鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。
关于收购存量商品房，央行在2024年5月份出台了“保障性住房再贷款”政策工具，首批额度为3000亿元，利率为1.75%。未来，要进一步发挥该项货币政策工具的作用，还需妥善解决好两方面的挑战。一是新房收储的定价问题，在土地价格下行背景下，目前已经建成的住房的成本普遍高于市场价格。二是需要找到符合条件的操作平台。根据政策要求，由城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
从调研的情况看，有些城市对于使用保障性住房再贷款有了很好的创新做法，把收储的对象由新房改为老旧房，可以回避收储新房的定价难的问题，市场称之为“以旧换新”。在住房的“以旧换新”过程中，以支付“房票”的方式交易，“房票”只能购买住房，不能兑现或购买其他商品，开发商将收到的“房票”到指定的机构换取等价的货币资金。以旧换新可以有效促进房地产去库存，提高市场的流动性，可以促进房地产市场企稳。
笔者认为，可以把房地产去库存和完善保障房工作结合起来，可以考虑设立新的部门——“住房保障局”，由中央财政向该机构注资，再由该机构向央行申请“保障性住房再贷款”用于收储存量商品房。财政状况好的城市可以成立新的专门负责保障房供给与管理的实体机构，如深圳等城市设立“安居集团”，由地方财政向安居集团注资，再通过安居集团负责收储存量住房。
最后，有序推动“好房子”建设。“好房子”建设是今年出现的新生事物，它的积极意义在于推动了住房建设的品质提升，可以在一定程度上起到稳定房地产投资规模的作用。同时，也需注意平衡兼顾推动“好房子”建设与存量房去库存，因此，对于推动“好房子”建设，还需强调“有序”。
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